Svakodnevni upitnik iznad glava prodavatelja i kupaca
Ne prođe dan da me netko ne pita “vječno pitanje” aktualnog hrvatskog tržišta nekretnina: kad će cijene više pasti?
Naslušao sam se tog pitanja i prije korone, posebno nakon potresa, a najviše otkad je nekretninski balon postao cepelin sa usisom zraka na najjače.
Kako smo došli dovde
- Zimmer frei mentalitet: nakon krize 2008.–2015. apetiti se vraćaju, uzlet postepen do korone.
- Korona paradoks: energenti padaju, avioni prizemljeni, proizvodnja staje—ali benzin ne pada ispod 1 €/l.
- Logistika: Sueski kanal, kineska flota i ostali “alibiji” – cijene prijevoza skoče i ostanu visoke.
- Sirovine: željezo 3× skuplje, beton +50%… kao da željeza nestaje?
Fun fact: u 2022. i dalje je izdano manje građevinskih dozvola nego prije krize 2008., iako se čini da je dizalica više od semafora.
Euro, keš i “uklesane” cijene
Ulaskom u eurozonu: keš se skriva, stanovi i zgrade kupuju i grade za keš, adaptacije za keš. U kombinaciji sa sivom lovom, upitnim APN kreditima i opsjednutošću nekretninama, u zadnjih godinu dana skok cijena 30–100%. Odjednom je sve „lokacija“: Savska Opatovina, Sigečica, Trnava, Sloboština, Klara…
Urbicid u Klari, Otoku, dijelovima Trnja i Trešnjevke postaje top destinacija. Zagrebački Manhattan. Vežite se, polijećemo!
Dobijem stan 50 m² na Savici po 4000 €/m² i lik neće spustiti ni euro nego veli da se mi nadogradimo na njegovu cijenu – jer njegov stan toliko vrijedi. Cijene nikad nisu bile “fiksnije”.
Kad će cijene pasti?
Kratkoročno: procjenjujem kroz oko godinu dana, kad inflacija pojede supstancu srednje klase i zablokira eure u cigli i betonu, uz dodatni pad potražnje zbog pada udjela Hrvata u ukupnom stanovništvu.
Većina ne-Hrvata koji danas žive u HR i trebali bi tamponirati demografski slom ne dolaze iz bogatih zemalja; tek će druga generacija (npr. pakistanski vozači WOLT-a, nepalski pomoćni zidari) za ~20 godina imati akademski obrazovanu djecu koja će dizati kupovnu moć i vući nove migracije.
Dugoročno (oko 2045.)
Kad djeca današnje radne snage iz Uzbekistana, Nepala i Bangladeša dobiju punu kupovnu moć, cijene bi ponovno mogle eksplodirati i iznivelirati se s bogatijim metropolama Europe.
- Procjena: bolji kvartovi ZG ~ 6000 €/m²
- Lošiji kvartovi: ~ 4000 €/m²
Vanjski čimbenici i neizvjesnost
Na cijene u HR tradicionalno najviše utječu vanjski faktori (svjetska kriza, korona, potres, rat u Ukrajini). Nastavak trenda je moguć kroz:
- olakšavanje dodjele državljanstva strancima
- mogućnost prodaje poljoprivrednog zemljišta strancima
- ulazak Ukrajine u EU
- novi regionalni sukobi (npr. BiH)
Zaključak
Kupujte priliku. Nigdje ne gori. I zapamtite – jedina nekretnina koja se isplati jest ona u kojoj živite. Ostalo ima smisla samo ako se poslovno bavite nekretninama.